06/06/2026 Comunidad de Propietarios: Mayoría necesaria autorización actividad alquiler uso turístico
Alquiler turístico en tu comunidad: qué ha cambiado, qué se necesita y por qué el silencio ya no cuenta
Guía práctica para propietarios tras la reforma de abril de 2025
Si vives o tienes una vivienda en una comunidad de propietarios de la Comunitat Valenciana, necesitas saber que las reglas del alquiler turístico han cambiado radicalmente desde el 3 de abril de 2025. Lo que antes era un derecho por defecto ahora requiere autorización expresa de tus vecinos.
1. ¿Qué es exactamente un alquiler de uso turístico?
El primer error frecuente es confundir el alquiler turístico con cualquier tipo de alquiler a corto plazo. No son lo mismo, y la diferencia es importante porque solo el uso turístico necesita permiso de la comunidad.
En la Comunitat Valenciana, el Decreto Ley 9/2024 (en vigor desde el 8 de agosto de 2024) establece una definición muy concreta. Una vivienda es de uso turístico cuando se dan todas estas condiciones a la vez:
«Son viviendas de uso turístico los inmuebles completos cedidos mediante precio, en condiciones de inmediata disponibilidad, con fines turísticos, por un tiempo igual o inferior a 10 días, computados de forma continuada a un mismo arrendatario.»
En la práctica, las cinco condiciones son:
Vivienda completa. No se puede alquilar solo una habitación; debe cederse el inmueble entero.
10 días o menos. Si la estancia supera los 10 días consecutivos, ya no es uso turístico: pasa a ser un arrendamiento de temporada regulado por la LAU.
Disponibilidad inmediata. La vivienda debe estar en condiciones de habitarse desde el primer día.
A cambio de precio. Una cesión gratuita (a familiares, por ejemplo) no entra en esta categoría.
Finalidad turística. Si el inquilino viene a trabajar o estudiar, no es uso turístico aunque la estancia sea inferior a 10 días.
2. ¿Qué tipos de alquiler NO necesitan permiso de la comunidad?
El uso turístico y el arrendamiento regulado por la LAU son regímenes jurídicos distintos e incompatibles entre sí: un mismo contrato no puede ser a la vez turístico y LAU.
a) Arrendamiento de temporada (LAU, art. 3.2)
La propia ley menciona expresamente la «temporada de verano» como supuesto típico de este tipo de contrato. Esto significa que una familia que alquila un apartamento de playa durante 15 días puede estar perfectamente dentro del régimen LAU de temporada, sin necesidad de licencia turística ni de autorización de la comunidad de propietarios.
Ahora bien, para que sea LAU de temporada y no uso turístico, deben cumplirse estas condiciones:
— El alquiler se formaliza directamente entre particulares (y/o agencia), sin intermediación de plataformas web turísticas como Airbnb o Booking.
— No se ofrecen servicios complementarios propios de la hostelería: recepción, limpieza periódica, cambio de ropa de cama, etc.
— La estancia es superior a 10 días (en la Comunitat Valenciana, por debajo de ese umbral siempre es VUT con independencia del canal).
b) Arrendamiento de vivienda habitual (LAU, art. 2)
Contrato de larga duración destinado a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino, con duración mínima de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica). Sin permiso comunitario.
c) Alquiler por habitaciones
Se alquilan estancias individuales, no la vivienda completa. Regulado por la LAU o el Código Civil según el caso. Sin permiso comunitario.
d) Cesión gratuita
Préstamo o cesión sin contraprestación económica. Regulado por el Código Civil. Sin permiso comunitario.
3. El gran cambio: de permitido por defecto a prohibido por defecto
Hasta el 2 de abril de 2025, el esquema era el inverso al actual: cualquier propietario podía dedicar su vivienda al alquiler turístico salvo que la comunidad lo hubiera prohibido expresamente. Bastaba con cumplir los requisitos administrativos autonómicos.
La Ley Orgánica 1/2025, en vigor desde el 3 de abril de 2025, lo invierte completamente. Ahora el uso turístico está prohibido por defecto y requiere una autorización expresa y previa de la comunidad. El artículo clave es el nuevo 7.3 de la LPH:
«El propietario […] deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo 17.»
4. Excepción importante: si ya estabas dado de alta antes del 3 de abril de 2025
La ley no puede aplicarse con carácter retroactivo. Si ya ejercías la actividad turística de forma legal antes de la reforma, puedes seguir haciéndolo sin necesitar la nueva autorización comunitaria.
Estás protegido si antes del 3 de abril de 2025 ya contabas con tu vivienda inscrita en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana y cumplías los requisitos del Decreto Ley 9/2024. Esta excepción está recogida en la Disposición Adicional Segunda de la LO 1/2025.
Sin embargo, esta protección desaparece si vendes la vivienda y cambia de propietario, se modifica el titular de la inscripción turística, o se realizan cambios sustanciales en la actividad. En ese caso, el nuevo titular necesitará obtener la autorización comunitaria desde cero.
5. Por qué el silencio de los vecinos no vale como autorización
Aquí está la clave práctica de toda esta normativa, y el punto que más confusión genera.
En la Ley de Propiedad Horizontal existe un mecanismo llamado voto presunto positivo (art. 17.8 LPH): cuando un propietario no asiste a la junta, es debidamente notificado del acuerdo adoptado y no se opone en 30 días, su silencio se computa como voto favorable. Es útil para muchos acuerdos ordinarios.
Pero no sirve para autorizar el alquiler turístico. El motivo es simple: el art. 7.3 LPH exige aprobación expresa. El voto presunto es tácito —no expreso— y queda por tanto excluido de este supuesto concreto.
En la práctica, esto significa que un propietario ausente que no contesta tras recibir el acta no puede contarse como voto favorable. La única vía para que un ausente sume al quórum es que entregue antes de la junta una delegación escrita de voto a favor.
6. ¿Cuántos votos hacen falta exactamente? El cómputo de los 3/5
El acuerdo para autorizar —o en su caso prohibir, limitar o condicionar— el alquiler turístico exige una doble mayoría cualificada de tres quintas partes del total del edifcio (no sólo de los asistentes / represeentados) según el art. 17.12 LPH: el 60% del total de propietarios debe votar a favor, y esos propietarios deben representar además el 60% de las cuotas de participación.
No todos los propietarios cuentan igual:
Voto expreso favorable: asiste y vota sí en junta, o delega por escrito antes de la reunión. Cuenta para alcanzar los 3/5.
Voto expreso en contra: asiste y vota no. Suma al cómputo total pero no a los 3/5 favorables.
Ausente: su silencio no computa como sí para el uso turístico. El voto se pierde (a no ser que envíe representación a la Junta).
Moroso: sin derecho a voto (art. 15.2 LPH). No se computa ni su voto ni su cuota en la base de cálculo.
Abstención: presente en junta pero no vota. No es voto expreso y no suma a los 3/5.
Los 3/5 se calculan sobre el total de propietarios y cuotas, excluidos los morosos.
Un ejemplo práctico: en una comunidad de 10 propietarios, si uno está en mora quedan 9 como base de cómputo. Se necesitan al menos 6 votos expresos favorables que representen el 60% de las cuotas de los no morosos. Si en junta solo 3 votan sí y otros 3 están ausentes, no se alcanza el quórum aunque los ausentes no se opongan. Su silencio no ayuda.
Resumen: lo que necesitas recordar
Una VUT en Valencia es vivienda completa, estancia de 10 días o menos, a cambio de precio y con fin turístico. Solo esto necesita permiso comunitario.
Otros tipos de alquiler no necesitan autorización de la comunidad, pero cada uno tiene sus condiciones: el arrendamiento de temporada LAU cubre incluso el alquiler vacacional de verano entre particulares, siempre que supere los 10 días y no se comercialice por plataformas turísticas tipo Bookin o Airbnb, ni incluya servicios de hostelería.
Antes la actividad de alquiler de uso turístico estaba permitida por defecto, y solo se prohibía si así se acordaba, pero desde el 3 de abril de 2025, el uso turístico está prohibido por defecto
Si ya estabas inscrito en el Registro de Turismo antes del 3 de abril de 2025, puedes seguir operando salvo cambio de titular o modificación sustancial de la actividad.
Para autorizar se necesita el 60% de votos expresos y el 60% de cuotas del total del edificio (no solo de los asistentes y representados). El silencio de los ausentes no suma. El voto presunto no sirve porque la ley exige aprobación expresa (art. 7.3 LPH).
Si tienes dudas sobre si tu vivienda necesita autorización, si ya cuentas con una inscripción previa a la reforma, o si quieres convocar una junta para tramitar este acuerdo, consulta con el administrador de tu comunidad. Cada caso tiene sus particularidades y un error de procedimiento puede invalidar el acuerdo.
Referencias normativas: Ley Orgánica 1/2025, de 2 de abril (arts. 7.3 y 17.12 LPH) · Decreto Ley 9/2024 de la Generalitat Valenciana · LAU art. 3.2 · SSTS 1232 y 1233/2024 del Tribunal Supremo, de 3 de octubre